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【晚评】死城 全运会留给沈阳的“大礼”

【晚评】死城  全运会留给沈阳的“大礼” - 禹唐体育|体育营销第一平台
2015-06-14 17:00来源:中国经营网

全运会已经过去两年,然而全运会留给东道主沈阳的,除了那些“美好的回忆”,还有另外一些令人意想不到的礼物。


沈阳乃至整个东北三省经济疲弱,人口流入不足,使得整个全运会板块的规划成为一场黄粱美梦。这里几乎所有的项目都规划有自带的商业配套,但空旷的街区和无人入住的房屋让开发商们止步不前,在这些房子卖出去之前,没有谁愿意花钱去运营甚至修建这些商业配套。


实际上,全运村几乎是目前沈阳楼市的一个缩影,同时也反映了过去众多中国二三线城市政府过度造城的后果。靠概念卖地与城镇化梦想成就了这里,在沈阳市周围,沈北新城、沈抚新城等多个新城还在这几年不断破土而出,与全运村相比,它们的定位、概念似乎还要更模糊。


据了解,沈阳桃仙机场西北方,浑河南岸,高速级别的公路分割出一片四方四正的新城,巨大的中央公园横贯南北,别墅与高楼被绿树芳草环绕,蓝色的有轨电车由东向西缓缓穿行,这里就是沈阳楼市最危险的地方。


沈阳全运村位于沈阳市浑南新区,5年前,庆祝全运村开工的礼炮声曾响彻这片天空,沈阳副市长杨亚洲宣布“第十二届全运会沈阳赛区全运村开工”。在2010年正式破土动工之后,政府新的“大浑南”规划和招商引资让房地产开发商纷至沓来。


全运村所处的莫子山板块,很快从过去的村屯农田,变成一片环境优美建筑林立的新城。被“全运”概念席卷的如野草般生长的房地产项目在这里迅速蔓延,但如今这里却几乎成了一座“鬼城”。


就像中国许多二三线城市的造城运动一样,全运村概念在极短的时间内吸引了包括绿地、旭辉、中海、保利、高力在内的大批房企。人们期待全运会过后,这里优美的环境能带来巨大的人口迁徙和产业升级,使得房地产崛起的命题成立。但几年过去了,事情却并不如当初所期望的那样。


“在这里,你想打人都找不到对象。”出租车司机操着浓厚的东北口音笑着说道,“沈阳本地人很少在这里买房,就连来看的也不多,即便这里的房价比起市里的皇姑区、和平区便宜一半还多。”这位司机将婚房置办在皇姑区,那里不少高层价格超过1万元,而同样的钱在这里几乎可以买下一套别墅。


走在沈阳全运村宽阔的马路上,除了住在附近白塔地区回迁房里的人,你几乎看不到任何行人。智慧大街、高深路、全运路,这些有着响亮名字的宽阔道路上鲜有车辆来往,在清晨和傍晚,除了一些热爱运动的市民在骑车外,这里更是找不到一丝人影。


与之相对的是,大片大片的房地产项目在这片荒芜的土地上拔地而起。全运村的总占地面积超过120公顷,这里分布着超过20个大大小小的项目。除了一些商业配套和办公楼,几乎所有住宅都是在2013年第十二届全运会前后开始动工,不过有不少至今仍未完工。界面新闻记者走访期间发现,这里白天连施工车辆都很少看到。


仅从外表来看,这些项目看起来就像被荒置一般,在全运村道路两侧,巨大的楼盘广告牌布满灰尘,树木和野草让它们看起来更加破败,除个别项目外,这里的楼盘销售接近停滞。


夜里,临近浑河的月星国际城、中海康城和星河湾3个高层项目几乎没有一丝光亮,它们的住宅部分基本都已完工,但售楼处却鲜有人来往。


在这3个项目中,体量最大的月星国际城从2013年就开始开盘销售,但目前仍有一块地荒置,而中海康城虽然已经整体接近完工,但后续的施工状态看起来却异常缓慢。事实上,这家企业正在试图逃离沈阳这座城市,界面新闻记者调查发现,中海地产从2014年5月份开始在沈阳全线降价,平均降幅在300元-700元/平方米。


一位沈阳当地的开发商告诉界面新闻记者,全运村板块从一开始就定位中高端。而这3个项目中的星河湾,由擅长开发豪宅项目的星河湾集团打造,它的价格超过中海康城和月星国际城的一倍多,目前均价在1.5万元/平方米,这个价格甚至超过负责承建全运村的绿城集团开发的别墅和平层产品。而据这位开发商说,最初星河湾想卖到2万元,但因为面积太大,销售不理想,这才开始降价。


星河湾刚在去年买下这块南侧的荒地用于后期开发位置偏,几乎是所有沈阳人对这里印象,在这些地产项目周边区域,几乎看不到任何商店、超市,更不要说大型商业,几乎所有的商业配套要么处于停工,要么处于完工后无商家入驻的荒置状态。在这里,你买一瓶矿泉水也几乎要步行超过半个小时。


沈阳乃至整个东北三省经济疲弱,人口流入不足,使得整个全运会板块的规划成为一场黄粱美梦。这里几乎所有的项目都规划有自带的商业配套,但空旷的街区和无人入住的房屋让开发商们止步不前,在这些房子卖出去之前,没有谁愿意花钱去运营甚至修建这些商业配套。


位于全运村中心地段的华茂中心,最能代表这个情况。它是这里体量最大的项目,120万平方米的建筑面积仅次于主持承建这里的绿城全运村,而这个项目也规划有整个全运村最大的商业。在沙盘上,商业的占地面积几乎与住宅相同,而从外面看,东侧的住宅绿树环绕,一期的别墅已经整体完工,而西侧的商业则被蒙了灰的广告牌包围,除了荒地,只有灰色的水泥骨架。


“一期的别墅在今年下半年就可以入住,商业的话可能会很长,现在没有准确的时间。”华茂中心的售楼员这样说道。没有商业,没有产业,这对于面向刚需客群的高层产品来说几乎是致命的。但受这些因素影响较小的别墅产品也面临着严峻的问题,在整个全运村内,开发商们要么选择放慢施工速度,要么整体抵押给银行,等到卖出去了再解押,要么干脆停工,不再进行后续建设。


与星河湾一街之隔的绿地海域香廷也面临这样的状况,尽管售楼处依然有工作人员,但在布满灰色水泥骨架的别墅区已经看不到几个建筑工人,售楼员告诉界面新闻记者,目前只有一期的几栋联排别墅完工。而就是这几栋别墅,也几乎都没有完成外立面的装修,这个从去年3月就开盘销售的项目甚至连样板间也没有装修完成。界面新闻记者查询资料发现,这个项目的高层产品在去年一度降价至3000多元每平方米。


项目直接停工,除了对销售的不看好之外,无外乎资金压力。而即便是最早进驻这里的绿城也逃不开这个问题。绿城全运村项目与华茂中心南北相立,占据着全运村最核心的位置,这个项目的高层和被称作平层官邸的产品因为施工较早目前均已完工,但别墅却一直进度缓慢。


“如果你买我们的现房,交款之后必须要等一个银行解押的时间,因为现在项目整个都抵押在银行了。”绿城的置业顾问这样说道。


看起来情况稍好一点的是与绿地仅一街之隔的旭辉御府,作为在沈阳唯一的项目,旭辉御府的售楼处相对比较热闹,工程从外观上看起来也在照常进行。但据沈阳地产业内人士透露,在全运村,旭辉也面临着同样的资金问题,这个项目虽然在去年完成了既定的销售目标,但几乎没有利润。界面新闻记者调查发现,这个项目的高层目前最低价在3700元/平方米左右,属区域内最低之一,而别墅的均价也低于其他几家。


卖多少,盖多少,已经成了沈阳全运村房地产开发的常态,在这个几乎没有任何商业的地方,除了贯穿全运路的有轨电车之外,连公交也罕见的区域,靠什么吸引人们来这里定居是开发商最大的问题。而在这背后,是政府承诺与开发商定位之间的角力,过去这些年,全运村板块,在“全运”概念利好的裹挟下,给了人们太多期许,这其中最重要的就是沈阳市政府南迁。


这个传言早在2010年沈阳发布十二运“大浑南”战略时就不绝于耳。而在去年浑南新区的房交会开幕式上,4年前曾代表政府发出全运村“开工”口令的副市长杨亚洲再次确认了沈阳市政府即将南迁的消息。但随后沈阳市委宣传部却在接受媒体采访时否认了这个消息。


政府搬迁,是全运村规划的大体量办公楼和商业得以盘活的重要标志,同时也是人口流向的一个重要信号。这次“搬迁乌龙”让当时就已经面临危机的开发商们上了大火,据称在当时一次主管市长召开的会议上,某位投下巨资的开发商甚至当众拍了桌子。


资料显示,原本作为政府搬迁地,紧邻全运村和媒体村建设的沈阳行政中心,共设有2000余个标准办公单元,并配有120余间能容纳20-100人不等的中小型会议室。行政中心地下停车场可停放车辆2000台,毗邻行政中心的中央公园地下还有一个可容纳1800台车的停车场,此区域可同时停放车辆3800台。


在置业顾问们的描述中,未来地铁二号线在此地设下的两站,将极大缓解交通状况,而未来智慧城市的打造和政府南迁,将帮助这里的配套逐一复苏,新的医院、商业、学校也将纷至沓来。时至今日,关于政府南迁的传言依然不绝于耳,这几乎成了全运村每一个项目置业顾问的必备说辞,但却没人能给出一个准确的时间。


等,成了开发商现阶段唯一能做的事。在界面新闻记者走访的全运村项目中,一个名为和鸿广场的写字楼公寓项目最具代表性,已经完全建好的楼宇孤独地矗立着,售楼处大门紧闭,甚至连广告牌上的置业电话也无人接听。界面新闻记者查询发现,这个项目从2013年8月就已经开盘,但目前仍处于待售状态。


“三年前我来这时,房子就在一点点地盖,有的盖好了就放着,有的干脆盖一半就没人了。全运会之后,这里就一直这样,再没什么人来了。”一位环卫工人说,她工作并不繁重,因为没有人,这里连垃圾也不多。


和鸿广场已停滞的项目全运村,几乎是目前沈阳楼市的一个缩影,同时也反映了过去众多中国二三线城市政府过度造城的后果。靠概念卖地与城镇化梦想成就了这里,在沈阳市周围,沈北新城、沈抚新城等多个新城还在这几年不断破土而出,与全运村相比,它们的定位、概念似乎还要更模糊。


据新峰地产的最新数据显示,今年前五月,沈阳楼市销售与去年几乎持平,仅出现略微上浮,但是开发商的利润空间还在下行通道,赔钱跑量,依然占据很大比例。在库存方面,沈北和浑南几乎占据了沈阳楼市近30%的比重。


大部分开发商都在逃离这个市场,沈阳市2014年房企销售量TOP10榜单显示,当年度销售排名前10位的房企有9家是依赖打折促销带动了销售。其中,降价幅度超过10%的多达5家,且均为品牌房企:中海、万科、华润、碧桂园、金地。楼市的低迷已经传导至土地市场。2014年以来,沈阳市土地市场频现流拍,据公开数据,仅在2014年上半年,沈阳土地流拍就已经高达38幅,流拍比例近30%。


全运村的梦正在破灭,开发商深陷其中,还不知何时能够全身而退。


本文转载自中国经营网,原标题:大批房企深陷沈阳全运死城的背后

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